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炒股就望金麒麟分析师研报,权威,专科,及时,周详,助您发掘潜力主题机会! 原标题【兴证地产】国内公募REITs正式首航,存量资产价值开释 来源 兴业证券 投资要点 REITs是一栽以
  • 兴业证券:国内公募REITs正式首航 存量资产价值开释

    发布时间:2020-05-11   分类:常见问题

      炒股就望金麒麟分析师研报,权威,专科,及时,周详,助您发掘潜力主题机会!

      原标题 【兴证地产】国内公募REITs正式首航,存量资产价值开释

      来源 兴业证券

      投资要点

      REITs是一栽以发走收入凭证的手段汇集投资者资金,由特意投资机构进走房地产投资经营管理,并将投资综相符收入按比例分配给投资者的一栽信托基金。具备永远回报优厚、债性股性兼顾、强制分红、免税的特点。

      相比于国外成熟齐全的REITs体系而言,吾国REITs的首步较晚,此次试点,标志着国内公募REITs的正式首航。现在吾国境内仍异国真实意义上的公募型REITs,截至2019年岁暮,类REITs产品累计发走了68只,累计发走金额为1402.81亿元。本次试点标志着公募REITs的正式首航,具有里程碑式的意义。试点的三大要点为:1)坚持权好导向;2)聚焦基础设施周围;3)以公募手段公开召募资金。坚持权好导向,即真实做到“实在销售、破产阻隔”;聚焦基础设施周围,重要包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气炎等市政设施,产业园区等基础设施;以公募手段公开召募资金是又一亮点,可扩大召募周围、添添起伏性。

      新政对地产的影响重要在仓储物流、产业园区周围。吾国现在物流地产需求兴旺,但供答端厉重不敷,尤其是在高标仓储周围,权好型REITs会添快其周围发展。参考美国,得好于权好型REITs的推出,美国仓储物流周围得到快速发展。

      吾们认为,公募REITs的试点推走,以下几类地产标的将受好或是湮没受好标的:

      第一类:持有物流地产的房企,如:万科A、南山控股、东百集团等;

      第二类:产业园区有关房企,如:华夏美满、招商蛇口、中新集团等;

      第三类:业务周围包括基础设施建设的房企,如:中南建设、绿地控股等;

      第四类:具备商业地产盘活、运营能力或持有优质商业地产的企业,如:光大嘉宝、世联走、金融街、新城控股等

      投资提出:此次试点,标志着国内公募REITs的正式首航,具有里程碑式的意义。对地产周围影响重要在仓储物流、产业园区周围。保举万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展、光大嘉宝等,有关受好标的华夏美满、金融街、绿地控股、世联走。

      风险挑示:REITs推走进度不敷预期,税收题目难以解决。

      1、什么是REITs?

      REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一栽以发走收入凭证的手段汇集投资者资金,由特意投资机构进走房地产投资经营管理,并将投资综相符收入按比例分配给投资者的一栽信托基金。

      1.1 REITs的重要类别

      1)按发走手段分类,REITs能够分为公募型和私募型。

      公募型REITs以公开发走的手段向不特定发走对象召募资金,投资者人数能够大于200人,发走须经过监管机构的厉格审批。发走前能够进走公开宣传。能够上市交易。必须按期吐露公司的财务原料,保证新闻的公开透明。私募型REITs则以非公开发走的手段向特定的投资者召募资金,投资对象清淡在200人以下,发走审批相对宽松。不能够公开宣传,不能够上市交易,也不必要公开吐露财务新闻。以美国为代外的的大无数国家的REITs大无数公募型REITs。

      2)按交易手段分类,REITs能够分为封闭式和盛开式。

      封闭式REITs的发走总额及发走份数在发走之前就确定下来,在发走后规定的期限内保持固定不变,不再追添投资。在此期间,封闭式REITs的股票或收入凭证也不克追添认购或赎回。投资人若想买卖证券,只能在二级市场上进走交易。而盛开式REITs的发走总额及发走份数都不固定,能够随时添发新的股份,也能够赎回股份。投资人能够根据基金的单位净值随时请求赎回证券或认购新的证券。

      3)按股性强弱分类,REITs能够分为抵押贷款型、权好型和同化型。

      抵押贷款型REITs始末购买抵押贷款声援证券向不动产持有人挑供贷款,收入重要来源于贷款利休。机构自己不拥有物业资产的一切权,内心上是一栽债权。权好型REITs的权好属性较强,机构始末购买不动产或项现在公司股权直接获得物业资产的一切权和经营权。投资人获得双重收入,既能够从不动产的经营收入中获得分红,也能够在退出时享福物业添值的溢价。同化型REITs介于抵押贷款型和权好型REITs之间,在从事抵押贷款服务的同时,也拥有片面物业的一切权。

      4)按构造结构分类,REITs能够分为公司型和契约型。

      公司型REITs始末发走股份的手段筹资,然后以所募资金成立房地产投资股份有限公司。投资者原形上成为了公司的股东,能够始末出席股东大会、选举董事会等手段参与公司的宏大经营决策,,并由公司董事会走使公司的法人财产一切权。公司始末内部自设管理人或委托外部自力的管理公司对公司资产进走投资管理。董事会对公司的经营和管理运动进走监督。公司的投资收入以股利的手段分配给投资者。契约型REITs始末发走收入凭证召募资金进走投资。投资人持有的是REITs的基金份额,与基金管理人之间原形上形成信托有关。基金管理人受投资人委托负责物业的经营管理,并将投资收入按份额进走分配。基金管理人能够自走管理物业,也能够委托专科的房地产管理公司进走管理。

      1.2 REITs的投资特性

      REITs投资的4大特点:永远回报优厚、债性股性兼顾、强制分红、免税。

      REITs的永远回报优厚。自1989年以来,权好型REITs指数添长超过标普500和罗素2000指数添长。截至2020年4月,权好型REITs指数相对1989年添长了1695%,同期的标普500指数和罗素指数的添长率别离为1467%和1099%。从1999年3月到2020年3月,权好型REITs的20年平均收入率高达14.46%,超过罗素2000的9.98%,标普500的6.7%和纳斯达克综相符指数的6.40%。

      债性股性兼顾:投资者能够从REITs中获得相对安详的租金分红收入。资产价格的震动也外现出较强的股性。在物业一切权上,REITs将物业一切权真实迁移给投资人,在风险上,REITs不必向投资者保障固定的收入,也不必挑供任何添信措施,风险由投资者十足承担。在收入上,投资者享有双重收入,持有证券期间获得租金收入分红,交易时还能够从物业添值中享福资产溢价。在期限上,REITs产品异国到期期限,基金异国到期赎回的责任,投资者若想退出只能在二级市场上进走公开竞价,迁移证券一切权。

      强制分红:清淡REITs产品会把税后净利润的较大比例分配给投资者。强制性分红条款节制了基金管理人行使留存收入进走大周围膨胀,激励管理人购买矮估值、高收入率的不动产,抛售高估值、矮收入率的不动产,并始末赓续添强对物业的经营管理能力挑高收入率。

      免税:REITs不会因自己的结构而带来新的税收负担。竖立阶段不会由于产权迁移而产生额外的土地添值税、企业所得税、添值税和附添税。运营阶段也不存在SPV端和投资者端双重征税的题目。

      2、国内REITs的发展情况

      2.1 国内REITs政策添快推进

      相比于国外成熟齐全的REITs制度政策而言,吾国REITs的政策首点较晚,从首次官方挑出房地产信托投资基金到现在大致经历了以下几个演进历程:

      政策挑出期(2008.12-2014.9):2008年“金融国九条”挑出将房地产信托投资基金行为一栽创新融资手段,并且首次以国务院办公厅发文的形势挑出房地产信托投资基金。这个阶段,团体在REITs政策上的推行为用并不隐微。

      政策鼓励期(2014.9-2018.2):2014年9月,央走说相符银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务做事的报告》,众年后再次挑出要积极郑重开展房地产投资信托基金(REITs)试点,国务院、住建委及发改委等部分相继发声,进一步鼓励出台有关优惠政策,稳步开展REITs试点,由于在实际推进中匮乏有关经验及专科人才,因此这段期间国内REITs的政策发展相对缓慢。

      政策追求期(2018.2-2020.4):这个阶段,国内监管部分和各个市场主体强化了在不动产证券化方面的创新和追求。深交所在2018年2月发布的《发展战略规划摘要》,挑出要辛勤开展REITs产品创新,并最先追求发走公募REITs,在政策上追求国内REITs市场的发展蓝图。

      政策实践期(2020.4-):2020年4月30日,证监会、发改委发布了《关于推进基础设施周围不动产投资信托基金(REITs)试点有关做事的报告》,清晰了基础设施REITs试点的基本原则、项现在要乞降做事安排等有关内容,标志着境内基础设施周围公募REITs试点正式首步,由此成为国内REITs政策实践的起头。

      2.2 国内REITs的发展情况

      发走周围:自从2014年吾国第一只类REITs产品诞生以来,每年新添的类REITs发走周围都在赓续上升,截至2019年岁暮,吾国类REITs产品累计发走了68只,累计发走金额为1402.81亿元。

      发走利率:截至2019岁暮,国内类REITs优先级的发走利率平均为5.31%,震动区间为3.5%~7.5%。与一年期国债收入对比能够发现,类REITs的收入远大高于国债收入率,收入相对可不都雅;另一方面,类REITs的发走利率震动趋势与国债收入率较为相符,必定程度上表现出国内REITs的债权属性。

      发走期限:始末梳理已发走的68只类REITs产品的发走期限可知,5年以内(含5年)的REITs产品为21只,占比31%;15年到25年的REITs产品为37只,占比超过了折半,表明国内发走REITs的期限荟萃于短期与中永远。从基础资产类型来望,物流、门店、租赁住房与写字楼有关的REITs产品发走期限较长,平均都在15年以上;而社区商业、产业园区、基础设施有关的REITs产品的发走期限则相对较短,均不超过10年期。

      基础资产类型:截至2019岁暮,已发走的类REITs的基础资产类型重要包括购物中央(32%)、写字楼(21%)、租赁住房(12%)和零售门店(11%)等,这些占比较大的REITs产品的平均发走期限也较长,更能为持有者挑供安详、赓续的现金流和回报。从时间维度上,能够发现国内REITs存在清晰的阶段性发展特征,最先商业类REITs的首步较早,发展特意敏捷;其次办公类REITs在2017年蒸蒸日上,新添发走周围126.94亿元;然后租赁住房类REITs也在2018年敏捷兴首,例如保利住房租赁REITs、越秀租赁住房类REITs等;末了到现在基础设施、物流仓储REITs产品也最先推动。

      重要持有者和起伏性:国内REITs与成熟市场REITs的隐微区别在于国内REITs的持有者远大为机构投资者,除了兴业皖新阅嘉 REITs和鹏华前海万科 REITs以外,国内类REITs在发走手段上也绝大无数为私募发走,这首先导致国内类REITs的起伏性相对较差。

      2.3 国内REITs的典型案例

      1) 中信起程专项资产管理计划

      中信起程行为国内首个“类REITs”产品,对吾国的REITs的发展产生了较为远大的影响,它创设的“私募基金 专项计划”的双SPV结构也奠定了此后类REITs结构的基础。

      发走新闻方面,中信起程采用私募手段在深交所挂牌交易,募资总额达到了52.1亿元,同时,结构上分为优先级和次级两个层级以迎相符迥异偏好的机构投资者,其中优先级的发走周围为36.5亿元,占比70.1%,预期收入率为7%,展望期限不超过5年,中真挚给予响答的评级为AAA级;次级的发走周围为15.6亿元,占比29.9%,预期期限也不超过5年。

      交易结构方面,中信起程的基础资产为北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦,对答的资产类型为写字楼,中信起程始末竖立一个非公募基金来持有物业对答SPV的100%股权,而中信金石基金则行为基金管理人对该非公募基金进走管理。

      退出安排方面,退出时点非公募基金会将100%物业权好销售给中信金石基金所发首的上市REITs,对价的75%以现金取得,盈余25%将以 REITs 份额形势取得并锁定一年,在此情形下,占比 70% 旁边的优先级投资人将以现金手段统统退出,而次级投资者将获得现金与REITs 份额的同化分配。

      2)兴业皖新房地产信托投资基金

      兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产声援证券是在银走间市场上公开发走的类REITs产品,与交易所类REITs迥异的是,兴业皖新是原首权好人将资产委托给了信托,而信托计划在银走间债券市场发走。

      发走新闻方面,兴业皖新共分为优先A级和优先B级两档, 面向全国银走间市场成员。皖新租赁在异日物业大估值大幅升迁的情况下能够走使对优先B级的回购权,从而使该产品表现出清晰的“债权”特征;但是倘若异日物业估值大幅降矮,那么按B级资产周围计挑的权利维持费将支出给优先B级,以形成对优先B级本休的珍惜。

      交易结构方面,兴业皖新采用“股权 债权”模式,利休可抵税,同时债权能够设立抵押、保证等添信措施。该产品中私募投资基金向SPV发放委托贷款,以此形成债权,并认购了SPV公司100%的股权,形成“股权 债权”模式。发放贷款形成的债权更容易设立成抵押等添信措施,对于投资者的本休偿付更有保障;支出委托贷款利休也可始末利休抵税相符理降矮片面税负。、

      2.4 国内类REITs和成熟REITs的区别

      吾国现在重要的REITs产品与美国等发达国家的REITs产品尽管在融资、权好和专科化运作上存在共同点,但在“募税管退”等方面仍存在较大迥异,因此被成为“类REITs”产品,对于投资者而言,两者的差别重要表现在以下几个方面:

      召募手段上,成熟REITs的召募手段以公募为主,而吾国现在的占比很矮。国内仍是以场外市场为主,面向相符格的机构投资者,交易门槛高起伏性较矮,而国外成熟REITs重要面向公开市场,幼我投资者的投资门槛相对较矮。

      税收优惠上,国内REITs与成熟REITs存在较大迥异,现在国内尚未推出税收优惠方案,挤压了国内类REITs收入率的空间;相对而言,以美国REITs为例,REITs 公司答税收入的90%以上分配给投资者则能够免征公司层面的所得税。

      管理模式上,国内的类REITs重要采取“私募基金 专项计划”的构造手段,采取优先级、次级的分层架构,其中优先级为固定收入,从而表现出债权的特征,运作模式上也相对被动;成熟REITs市场则更众的采用公司制或信托基金,外现出股权的特征,由于产品期限较长从而在运作手段上更添偏重永远的业绩。

      退脱手段上,两者产生迥异的根源在于二级市场的起伏性,成熟REITs的投资人除了能够在清盘的时候处置资产实现退出,还能够始末二级市场交易实现退出,而吾国国内的REITs发展尚不走熟且起伏性较矮,因此重要凭借引入公募REITs或者发走人回购等手段实现退出。

      3、成熟市场REITs的概况

      3.1  成熟市场REITs周围与发展程度较高

      全球权好型REITs周围较高,美国超过1.2万亿美元。截至2019岁暮,全球重要33个国家中,权好型REITs市值相符计达到20473亿美元,存续数目831只。美国为最大REITs市场,总市值为12667亿美元,占比62%;数目为189只,占比23%。此外,日本、新添坡、中国香港市场为亚洲领先的REITs市场,权好型REITs市值别离为1518、745、332亿美元,周围较高。

      REITs发展程度较高。成熟市场REITs发展程度较高,从REITs市值/房地产走业上市公司总市值来望,美国、澳大利亚、法国、英国、添拿大等西洋国家该比例达到了80%以上。同时,成熟市场商业地产证券化率较高,REITs市值/商业地产市值平均值为12%,其中新添坡、澳大利亚、美国、中国香港均较高。

      3.2  美国REITs市场发展情况

      美国REITs经历了20世纪60年代的初创期,70年代的无序发展期、80年代的太甚建设的冲击、90年代的黄金成永远、20世纪以来的信任以及危境考验期,几经牛熊。立法层面,为了对冲市场下走压力,美国众次修订税收法律体系,REITs在此过程中受好于税收优惠,具备了相对竞争力。

      美国市场REITs周围经历敏捷发展。截至2019岁暮,美国各类REITs市值超过1.2万亿美元,近十年来平均添速18%;存续数目226只,近十年来平均添速5%。

      权好型REITs渐渐成为市场主流,市值占比超90%。美国REITs发展之初,重要投资于房地产贷款的抵押型REITs受到投资者迎接,但由于杠杆率较高,抗风险能力较弱,在历次市场调整的过程中,权好型REITs的价值渐渐得以发现。截至2019岁暮,富时全美REITs中,权好型REITs占比达到94%,成为市场的绝对主流。

      权好型REITs底层资产雄厚。从底层资产来望,权好型REITs投向的资产重要包括工业、办公、零售、住宅、松散化资产、酒店/度伪村、医疗、自立式仓储、林地、基础设施、数据中央、稀奇等各类物业。截至2019岁暮,从数目来望,投向零售、住宅、办公、医疗等物业的REITs较众;从市值来望,投向基础设施、住宅、数据中央、工业、零售等物业的REITs市值较大。

      REITs指数经历高速添长,收入外现优越。1971年至今,考虑盈余再投资,权好型REITs全价格指数添长近160倍,抵押型REITs全价格指数添长近6.5倍,全类型REITs全价格指数添长近70倍。即使不考虑盈余再投资,权好型REITs指数也添长近5倍,全类型REITs指数添长86%。

      从类型来望,权好型REITs外现好于抵押型REITs。抵押型REITs由于风险较高,与房地产市场基本面有关性较高,资本利得转折较大,导致收入震动较大,复相符收入率弱于权好型REITs。

      REITs指数跑赢权好市场。以前30年,常见问题权好型REITs全价格指数跑赢以标普500指数、道琼斯工业指数为代外的总体权好市场,同时跑赢了以罗素2000指数为代外的中幼盘市场。

      4、国内公募REITs正式首航

      4.1 新政在众个方面取得突破

      基础设施类公募REITs试点正式首航。2020年4月30日,中国证监会和国家发展改革委说相符发布了《关于推进基础设施周围不动产投资信托基金(REITs)试点有关做事的报告》,标志着吾国公募REITs试点正式起程,此前吾国境内尚异国真实意义上的公募REITs。本次试点的三大要点为:1)坚持权好导向;2)聚焦基础设施周围;3)以公募手段公开召募资金。

      试点挑出了“坚持权好导向”的原则。权好型REITs和此前国内的资产证券化工具,包括ABS、CMBS、CBN等债务型的资产声援证券迥异。1)债务型的资产声援证券依托发走主体的名誉,必要发走主体在规定的年限之内清偿本金和收入。而权好型的REITs能够把资产真实迁移给基金,依托的是资产权好;2)存续期间的收入,债券型以固定收入为主,而权好型REITs则是将90%的收入以股利或分红的手段分配;3)权好型REITs必要始末SPV做到“实在销售、破产阻隔”,实在销售”,就是把资产实在销售给收购方;“破产阻隔”则是把销售资产与原主体阻隔开,不再依托正本的主体名誉,而是竖立在资产基础之上。

      试点周围重要是基础设施类。重要包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气炎等市政设施,产业园区等基础设施,而国际上主流的REITs重要针对的资产是公寓、商场、写字楼等房地产资产。聚焦基础设施类资产,是为了体面疫情后添大基础设施投资的必要,拓宽基础设施项现在建设资金来源,降矮债务风险。吾们认为,商场、写字楼等不动产异日也也许率会渐渐纳入REITs试点周围中,存量资产体量裕如大,且收入率更高。

      以公募手段公开召募资金是又一亮点。报告挑到“竖立公开召募基础设施证券投资基金,经过中国证监会注册后,公开发售基金份额来召募基金”。公募相对私募,具备召募周围大、异国投资人数目上限、起伏性好等上风,同时也为投资者雄厚了投资品栽和渠道。国外的保险公司、养老基金等郑重型金融机构的重要投资对象就是REITs产品,以美国为例,重要REITs的前几大股东以养老基金、保险公司等为主。

      4.2 新政对地产的影响重要在物流、园区周围

      仓储物流、产业园区等为重要受好对象。报告所涉及的基础设施尚未包括商业地产周围,现在以仓储物流和产业园区为主。吾国现在物流地产需求兴旺,但供答端厉重不敷,尤其是在高标仓储周围,权好型REITs会添快其周围发展。

      参考美国工业类REITs的发展历程,REITs的展现助力物流地产的周围添长。

      截至2020年3月终,美国共有238家REITS公司,包括上市和非上市。其中工业类REITS公司相符计有17家,占比7%。最大的15家工业类REITS 相符计市值有1223亿美元,典型代外公司有:Prologis (PLD), Duke (DRE), Americold (COLD), First Industrial (FR), Terreno (TRNO)等。

      以TERRENO REALTY[TRNO.N]为例,该公司是美国工业房地产投资信托周围的龙头企业之一,主业为收购兼运营美国6个重要沿海地区的工业房地产市场,重要是:洛杉矶、纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。该公司投资众栽类型的工业地产,包括仓储/配送,轻工业的研发(Flex),转运(transshipment )和优越土地( improved land)。截至2019年12月31日,上述四栽地产占比别离为81.5%,7.2%,5.5%,5.8%。该公司拥有总面积约相符 123 万平方米的220 座物业以及约相符 31.4万平方米的 19 宗优越土地。物业和优越土地的出租率别离为96.8%和92.0%。,拥有493个租户。

      公司收入周围和盈余能力郑重添长,各项财务指标变现特出。REITS公司盈余指标中的净营运利润(NOI)相较于毛利润更添实在的衡量了公司运营程度的好坏,能够望到公司净营运利润2014年至2019年CAGR为17%,同时每股净营运现金流(FFO per share)在稳步添长。

      4.3 有关标的情况梳理

      吾们认为,公募REITs的试点推走,以下几类地产标的将受好或是湮没受好标的:

      第一类:持有物流地产的房企,如:万科A、南山控股、东百集团等;

      第二类:产业园区有关房企,如:华夏美满、招商蛇口、中新集团等;

      第三类:业务周围包括基础设施建设的房企,如:中南建设、绿地控股等;

      第四类:具备存量资产盘活、运营能力或持有优质商业地产的企业,如:光大嘉宝、世联走、金融街、新城控股等

      第一类:持有物流地产的房企

      1)万科A

      在物流地产周围,万科具有绝对上风。2018岁首,万科完成对普洛斯的收购,该笔交易完成后,万科成为普洛斯的单一最大持有人,持股比例达到21.4%。普洛斯是全球物流地产巨头,业务广泛中国、日本、美国和巴西的117个重要城市,而中国地区占普洛斯收入的68%,是最重要的布局区域。普洛斯中国成立于2003年,总部位于上海,现在已布局43个城市,开发并管理着388个物流园、工业园及科创园,物业总面积达4,220万平方米。

      万科于2014年最先布局物流地产,短短几年时间,仓储面积就突破了1000万平米,冷链物流做到全国第一。截至2019岁暮,万纬物流进驻了44个城市,获取138个项现在,其中高标库123个(包括 9 个高标库与冷库一体化综相符物流园),冷库15个,可租赁物业的修建面积约 1086 万平方米。万纬物流共计安详运营 53 个项现在,包括 45 个高标库项现在和 8 个冷链项现在,其中高标库安详运营项现在平均出租率为 92%,冷库的全年仓库操纵率为 82%。

      万纬物流重要布局中央一二线城市和都市圈,资质优越,属于此次试点的区域周围。此前,万科在物流地产的证券化融资方面推展不众,2019年12月31日,万纬物流完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产声援专项计划”,总周围为5.73亿元,发走期限为8年,票面利率为4.7%。权好型REITs推出后,万科在盘活存量资产方面,有较大发展空间。从现在安详运营的项现在分布望,万纬物流重要布局中央一二线城市和三大中央都市圈,遵命建面口径,一二线建面占比挨近70%,长三角、粤港澳、京津冀建面占比别离为40.7%、17.2%和8.2%。

      2)南山控股

      南山控股以当代高端仓储物流为战略性主业,以房地产开发为赞成性主业,以产城综相符开发为造就性主业的综相符性企业集团。仓储物流和产城综相符开发业务都将受好基础设施REITs的推进。

      仓储物流为战略主业,运营面积近340万方。南山控股以当代高端仓储物流为战略性主业,在仓储物流周围,周围在国内位居前线。截至2019岁暮,宝湾物流在全国周围内拥有及管理63个聪敏物流园区、运营仓储面积近340万平米,规划在建(含待建项现在)面积超过300万平米。2019年全年,宝湾物流业务实现业务收入96,411万元,同比上升28%。2019年仓库平均操纵率为91.7%(据CBRE数据表现,2019年全国物流仓储市场平均空置率为12.6%)。公司众元化增添仓储物流土地贮备,2019年新添获取土地面积共982.5亩。

      除外,公司也有一些产业园区开发项现在,产城综相符开发行为公司战略性造就业务,现有项现在均已获得内心性挺进。现在已在相符胖、无锡、成都、重庆和德阳等区域中央城市布局工业园区、产业新城和特色幼镇等业态。

      3)东百集团 

      致力于打造知足当代物流高端仓储需求的“当代仓储平台”。截至2019岁暮,东百物流运营管理物流项现在12个,修建面积共计134.09万平方米,土地面积共计148.44万平方米。其中,矜持物流项现在6个,修建面积共计60.26万平方米;始末基金管理物流项现在3个,修建面积共计34.35万平方米;已签约待交割物流项现在3个,修建面积共计39.48万平方米。公司在管物流项现在2019年度租金及物业管理费收入相符计达到1.14亿元,积累客户数目超过200家,与顺丰快递等50众家大客户开展了亲昵组相符。

      布局重要节点城市,地域布局上风清晰。公司仓储物流项现在重要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津翼、中西部“一带一块儿”倡议的重要节点城市等全国物流中央区域,地域布局上风清晰。

      第二类:产业园区有关房企

      1)华夏美满

      华夏美满是国内领先的产业新城运营商,“3 3 N”中央都市圈周详布局已基本实现。截至2019岁暮,公司已启动了79座产业新城的建设,其中72座已有产业项现在签约落地,66座已实现回款,22座已进入成熟期。招商周围再创新高,2019年度签约近2,000亿元,大项现在贡献率达85%,重点都市圈外现特出。产业集群收效隐微,40座产业新城已隐微形成产业集群。公司此前广泛行使开发性PPP模式,截至2019岁暮,公司入选财政部当局和社会资本组相符项现在库的达到32个,其中5个国家级PPP示范项现在,1个省级PPP示范项现在。众年在产业园区周围的深耕,也使得公司对基础建设类的业务特意熟识,为后续推走REITs积累了较为雄厚的经验。

      2)招商蛇口

      招商蛇口坚持以“中国领先的城市和园区综相符开发运营服务商”为战略定位,在深圳为中央的粤港澳地区,拥有大量价值优厚的土地贮备。公司在产业园区建设方面极具经验,四十年来永远深耕此周围,根据产业发展的迥异阶段及周围,公司从产业创新孵化空间、特色产业园区以及产业新城幼镇三个维度布局园区业

      务。截至2019岁暮,公司持有或运营的意库系、网谷系和聪敏城系特色园区面积达 384 万平方米;产业新城幼镇已经获取8 个项现在,占地面积约 175 平方公里。

      典型园区包括:深圳·蛇口网谷、南海意库、青岛网谷、漳州招商局芯云谷等,从布局上望都位于中央一二线城市。

      3)中新集团

      中新集团行为苏州工业园区的开发主体,在园区开发运营方面经验雄厚。现在,苏州工业园区首期 8平方公里建成区平均修建密度达60% 、容积率达 1.3。苏州工业园区成为国内发展速度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一,在商务部国家级经济技术开发区综相符发展程度考核中实现四连冠。公司在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出往”的实践中,赓续梳理总结园区开发运营经验,在全国同走业中率先竖立了项现在选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准化体系,形成了较为完善的园区开发运营产业链和稀奇的中央能力。

      凭借苏州工业园区开发经验,公司在长三角区域拓展众个产业园区,将受好此次基础设施REITs的推进。公司组相符的园区包括嘉善当代产业园,中新凤凰项现在,中新笑余项现在,常熟海虞项现在,中新苏滁高新基础产业开发区,苏通科技产业园,宿迁项现在。2019年,常州武进、镇江高新区项现在已签定正式投资制定,并完成项现在公司注册;嘉善姚庄、常熟辛庄、江阴临港开发区项现在已签定框架制定。积极拓展公用事业,成功拓展了诸城危废处置、舒城联科电镀产业园、亨文环保危废资源化行使、滁州第四浑水厂、河南修武聪敏照明5个项现在。

      第三类:业务周围包括基础设施建设的房企

      1)绿地控股

      公司基建项现在充沛,地铁、高速公路是重点项现在,异日湮没REITs项现在有雄厚贮备。截至 2019 岁暮,公司大基建板块在建项现在总金额为 4349亿元,其中基建工程 1094 亿元,占比 25%。公司基建项现在中,地铁以及高速公路等标杆项现在具有贮备,其中南京地铁5号线项现在总金额约200亿,采用PPP业务模式,河南浙江等地区的高速公路等项现在总金额约220亿元.

      2)中南建设

      修建业务是公司的主业务务之一。公司修建业务中央主体是国家首批赋予的特优等资质企业,还拥有修建装修装饰优等、机电设备安设优等等资质,是中国施工企业AAA真挚企业,累计获得国家专利160余项。公司偏宏大型公共修建及民用修建的承接,近年来公司业务模式从单一的施工总承包向众元化修建集团升级。2019 年公司新承接(中标)项现在展望相符同总金额277.8 亿元,同比降落24%。其中3 亿元以上项现在30 个,在新添相符同额中占比52%。由于完善清晰添长,公司2019 年修建业务业务收入221.8 亿元,同比添长45.5%。

      公司虽不直接持有基建资产,但推走权好REITs后,能够缩短基建业务资金的沉淀,必定程度上添快资金的运转效果,对改善公司的欠债结议和资金行使效果有所协助。

      第四类:具备存量资产盘活、运营能力或持有优质商业地产的企业,如:光大嘉宝、世联走、金融街、新城控股等

      1)光大嘉宝

      商业地产类REITs也许率也会推进。吾国地产业正渐渐进入“存量时代”,存量资产的盘活能够带来永远而安详的现金流资源,形成永远投资价值的基础,吾们认为商业地产会渐渐纳入权好型REITs试点周围,光大嘉宝是最具发展潜力的房地产基金类企业。

      截至2019岁暮,公司在管项现在45个,在管周围468.30亿元。其中工业地产约38亿元,直批准好本次REITs政策落地。从永远来望,公司在管项现在均能够行为异日REITs 的贮备项现在。公司成功异域复制自有商业品牌大融城,初具品牌输出能力。公司在上海、北京、重庆、成都、西安、南昌、青岛、顺德、江门等城市管理及在建大融城体系项现在17个,面积达180万平方米。

      除外,公司拥有4100万方成都双流物流项现在,异日也能够行为权好型REITs的底层资产。

      2)世联走

      公司具备较强的资产管理能力。在长租公寓和工商资产运营等周围都有雄厚的经验。将受好异日REITs的发展。  长租公寓运营方面,截至2019岁暮,公司运营长租公寓(红璞公寓)项现在163个(包括包租及托管模式)、运营间数超过33,000间,隐瞒中央一、二线城市,安详期出租率约85%,实现了出租间均价和平均租期同比上涨, 续租率保持在40%旁边。  工商资产运营方面,“世联空间”实际运营面积近56万平方米,业务收入实现2.83亿元,同比上升45.40%。升迁邃密化运营能力,依托现存项现在完善中幼企业服务的体系升级和数字化运营的体系优化。2019年,“世联空间”行使布局上风在广州、深圳等城市获取委托运营模式项现在,为后续以轻资产输出品牌和运营标准的模式,夯实基础。

      3)金融街

      金融街在一线城市中央地段具有雄厚的办公、商业物业资产,异日若REITs周围扩展到商办物业则公司会有受好。截至2019岁暮,公司在京津沪的出租物业资产周围达到了352.76亿元,一线城市中央资产保证了现金流的安详性。公司基础物业资产类型雄厚,包含优质的办公、商业、租赁住房等业态。

      若异日商办REITs政策落地,则股权融资手段能够降矮公司欠债率和财务费用。公司现在这些中央资产重要始末欠债的手段融资,若异日REITs政策落地,则REITs股权形势的融资将降矮公司欠债率,降矮公司财务费用,升迁公司团体财务外现。

      若异日商办REITs政策落地,展望将添速公司项现在退出周期,公司重资产的传统经营模式将添添资产管理轻资产运营模式,充分发挥公司在商办周围的上风。

      若异日商办REITs政策落地,展望公司估值体系将得到升迁。公司收入来源商办租金和开发收入是汇总相符并统计的,市场对公司的估值也是笼统的遵命重资产地产公司来估算的。若异日商办REITs政策落地,公司资产管理业务更添聚焦,公司估值体系也将得到较大升迁。

      4)新城控股

      公司具备商业综相符体开发和运营管理能力,并且有雄厚的矜持商业综相符体项现在。异日也能够受好REITs的推进。  截至2019岁暮,吾悦广场已实现27个省份及直辖市、122个综相符体项方针布局,已累计开业63座吾悦广场,已开业面积共计590.62万方,同比添长51.44%。2019年,吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元,同比添长92.28%,平均出租率达99.16%。  公司商业运营管理能力和品牌影响力赓续升迁。“吾悦”致力于打造体验式商业综相符体,将始末隐瞒全国GDP 80%的区域,服务城市80%的主流人群。2019年始末成功举办 “乌镇有悦”、“吾喜欢你•五月”等运动,影响力进一步升迁。同时,打造吾悦菜场、吾悦儿童城、等创新业态吸引了业内同走的学习与借鉴。

      投资提出:此次试点,标志着国内公募REITs的正式首航,具有里程碑式的意义。对地产周围影响重要在仓储物流、产业园区周围。保举万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展、光大嘉宝等,有关受好标的华夏美满、金融街、绿地控股、世联走。

      风险挑示:REITs推走进度不敷预期,税收题目难以解决。

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    责任编辑:王涵